In sintesi — Il diritto: l'art. 4 del D.lgs. 122/2005 obbliga il costruttore a consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento, una polizza indennitaria decennale a copertura dei danni ex art. 1669 c.c. Il termine: la copertura decorre dall'ultimazione dei lavori e dura dieci anni; la denuncia del sinistro va fatta nei brevi termini indicati in polizza. L'azione: essendo stipulata a beneficio dell'acquirente, consente di rivolgersi direttamente all'assicuratore.
Che cos'è la polizza decennale postuma
Scoprire che il costruttore ha chiuso la società è il momento in cui molte persone smettono di cercare. Se la controparte non esiste più, sembra non esserci nessuno a cui chiedere. Non è sempre così: esiste una copertura assicurativa che, quando è stata stipulata, sopravvive all'impresa e resta attivabile da te.
Si chiama polizza assicurativa indennitaria decennale ed è prevista dall'art. 4 del D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Il costruttore è obbligato a contrarla e a consegnarla all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà. Ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e copre i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni a terzi, di cui il costruttore risponde ai sensi dell'art. 1669 c.c.
La parola chiave è indennitaria. Non si tratta di una polizza di responsabilità civile che risarcisce il costruttore per ciò che deve pagare, ma di una copertura stipulata a beneficio dell'acquirente, che riceve l'indennizzo direttamente. È esattamente questa struttura a renderla utile quando l'impresa è sparita: il beneficiario sei tu, e l'assicuratore risponde verso di te.
Il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 ha rafforzato la disciplina. Per gli atti stipulati dopo la sua entrata in vigore, la polizza deve essere conforme a un modello standard definito con decreto ministeriale, il notaio non può procedere alla stipula se non gli è stata consegnata, e la mancata consegna comporta una nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall'acquirente.
Quando è obbligatoria e quando no
L'obbligo non copre ogni compravendita immobiliare, e questo è il punto in cui si concentrano la maggior parte degli equivoci. Il D.lgs. 122/2005 si applica agli immobili da costruire, cioè a quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non sia ultimata al punto da consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Serve inoltre che il venditore sia un costruttore in senso tecnico: un imprenditore o una cooperativa edilizia che promette in vendita o vende un immobile da costruire, e che l'acquirente sia una persona fisica. Se compri da un privato un appartamento già ultimato, la disciplina non opera.
| Situazione | Polizza obbligatoria ex D.lgs. 122/2005 | Che cosa resta |
|---|---|---|
| Acquisto sulla carta o a costruzione non ultimata da un'impresa | Sì | Obbligo pieno di consegna al momento del trasferimento |
| Acquisto da cooperativa edilizia con assegnazione in proprietà | Sì | Stessa disciplina, riferita all'atto di assegnazione |
| Acquisto di immobile già ultimato e agibile da impresa costruttrice | Di norma no | Restano l'art. 1669 c.c. e le eventuali polizze volontarie del costruttore |
| Acquisto da un privato che aveva comprato dal costruttore | No verso il venditore | Puoi agire ex art. 1669 c.c. verso il costruttore come avente causa |
| Casa costruita su tuo incarico con contratto d'appalto | No: sei committente, non acquirente | Valgono gli artt. 1667 e 1669 c.c. e le polizze pattuite in contratto |
| Ristrutturazione integrale di un edificio esistente da parte di un'impresa | Da valutare caso per caso | Dipende dall'inquadramento dell'intervento e dallo stato dell'immobile |
| Atto stipulato prima del 16 marzo 2019 | Sì, ma senza la nullità introdotta poi | L'inadempimento del costruttore resta fonte di responsabilità contrattuale |
Anche fuori dai casi di obbligo, la polizza può esistere ugualmente. Molti costruttori la stipulano per scelta commerciale o perché richiesta dalla banca che finanzia l'operazione. Vale sempre la pena verificarlo prima di concludere che non c'è nulla da attivare.
Che cosa copre e che cosa resta escluso?
La copertura è ancorata all'art. 1669 c.c.: riguarda la rovina totale o parziale dell'immobile, l'evidente pericolo di rovina e i gravi difetti derivanti da vizio del suolo o da difetto della costruzione, manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo. Non copre quindi ogni imperfezione, ma i difetti che incidono sulla solidità o sul normale godimento dell'edificio.
Accanto all'oggetto della copertura, ogni polizza contiene un apparato di esclusioni, franchigie e limiti di indennizzo che va letto con la stessa attenzione. È lì che si decide, nella pratica, quanto riceverai. La tabella che segue riepiloga ciò che tipicamente rientra e ciò che tipicamente resta fuori.
| Voce | Trattamento tipico | Che cosa verificare in polizza |
|---|---|---|
| Danni da rovina o pericolo di rovina | Coperti | Che la definizione di sinistro richiami espressamente l'art. 1669 c.c. |
| Gravi difetti da vizio del suolo o difetto costruttivo | Coperti | Se sono richieste soglie minime di gravità o perizie preliminari |
| Danni a terzi conseguenti al difetto | Coperti nei limiti previsti | Massimale dedicato e modalità di gestione delle richieste di terzi |
| Difetti già noti o denunciati prima della stipula | Esclusi | La dichiarazione di assenza di difetti resa al momento della stipula |
| Danni estetici senza incidenza funzionale | Di norma esclusi | Se esiste una definizione contrattuale di danno estetico |
| Usura, mancata manutenzione, modifiche dell'acquirente | Esclusi | Le clausole sugli obblighi di manutenzione a carico del beneficiario |
| Adeguamento a norme sopravvenute | Di norma escluso | Se il ripristino a regola d'arte imponga adeguamenti non indennizzati |
| Eventi naturali eccezionali e catastrofali | Esclusi salvo estensione | L'eventuale garanzia aggiuntiva sottoscritta dal costruttore |
| Franchigie e scoperti | Sempre presenti | Importo fisso o percentuale: incide direttamente sull'indennizzo netto |
| Limite massimo di indennizzo | Presente | Di regola parametrato al valore dell'immobile o al costo di costruzione |
Come scopri se la polizza esiste?
Non esiste un registro pubblico delle polizze decennali che si possa consultare online. La ricerca si fa sui documenti e sulle persone, e nella maggior parte dei casi si chiude in poche settimane. Il primo posto da guardare è il tuo rogito: la polizza è spesso menzionata, con numero, compagnia e data di decorrenza, e talvolta allegata all'atto.
Se nel tuo esemplare non trovi nulla, chiedi al notaio che ha ricevuto l'atto: conserva l'originale e i documenti allegati, e può rilasciarti copia. Se il notaio ha cessato l'attività, la documentazione è reperibile presso l'archivio notarile competente. È un passaggio che molti saltano ed è spesso quello risolutivo.
Restano poi diverse strade parallele, da percorrere insieme e non in sequenza.
- ●Rogito e preliminare: numero di polizza, compagnia, data di decorrenza e massimale sono spesso indicati nelle premesse dell'atto
- ●Notaio rogante o archivio notarile: copia dell'atto con gli allegati, compreso il certificato assicurativo
- ●Amministratore di condominio: nei fascicoli condominiali sono spesso conservate le polizze relative alle parti comuni e alla costruzione
- ●Altri acquirenti dello stesso edificio: se uno di loro ha ricevuto il documento, il numero di polizza è lo stesso per l'intero fabbricato
- ●Curatore della procedura, se il costruttore è stato assoggettato a liquidazione giudiziale: detiene la documentazione aziendale
- ●Visura camerale storica: individua i soci, i liquidatori e l'eventuale procedura, cioè le persone a cui rivolgere una richiesta scritta
- ●Broker o agenzia che seguiva il costruttore: se il nome compare su altri documenti di cantiere, può ricostruire la posizione
Una precisazione sui tempi che genera spesso amare sorprese. La copertura decorre dalla data di ultimazione dei lavori, non dalla data del tuo acquisto. Se hai comprato tre anni dopo la fine del cantiere, gli anni residui di garanzia non sono dieci ma sette.
La denuncia del sinistro e i termini di polizza
Qui si concentra l'errore più costoso di tutta la materia. I termini di legge per la denuncia del difetto al costruttore e i termini contrattuali per la denuncia del sinistro all'assicuratore corrono in parallelo, sono diversi, e il secondo è quasi sempre molto più breve del primo.
Il codice civile prevede in via generale che l'assicurato dia avviso del sinistro entro tre giorni da quello in cui si è verificato o ne ha avuto conoscenza, salvo che la polizza stabilisca un termine diverso, di regola più ampio. La conseguenza dell'omissione non è sempre la stessa: se l'obbligo di avviso è violato dolosamente si perde il diritto all'indennità, se lo è per colpa l'indennità può essere ridotta in ragione del pregiudizio subito dall'assicuratore.
Va poi considerata la prescrizione dei diritti derivanti dal contratto di assicurazione, che per le assicurazioni contro i danni matura in due anni dal giorno in cui si è verificato il fatto su cui il diritto si fonda. È un termine che scorre mentre stai ancora discutendo con il perito della compagnia, e che va interrotto con atti scritti.
- Giorno 0: fotografa il difetto con immagini datate, annota quando l'hai constatato e conserva ogni comunicazione precedente con il costruttore
- Entro 3 giorni dalla conoscenza del sinistro: invia una prima denuncia scritta all'assicuratore, anche sintetica, per rispettare il termine più breve — verifica subito in polizza se ne è previsto uno più ampio
- Entro 15 giorni: integra la denuncia con la relazione del tuo tecnico su causa, estensione e stima del ripristino
- Entro 30 giorni: rispondi alle richieste documentali della compagnia e concorda la data del sopralluogo del perito, presenziando con il tuo tecnico
- Entro 60 giorni dalla scoperta: invia comunque la denuncia del difetto al costruttore, al direttore dei lavori e al progettista, per non perdere le azioni di legge
- Entro 1 anno dalla scoperta: formalizza la denuncia ex art. 1669 c.c. e valuta l'accertamento tecnico preventivo se la compagnia contesta la causa del difetto
- Entro 2 anni dal sinistro: se la pratica non si è chiusa, compi un atto interruttivo della prescrizione verso l'assicuratore o agisci in giudizio
L'azione diretta verso l'assicuratore
La polizza dell'art. 4 del D.lgs. 122/2005 è stipulata dal costruttore ma a beneficio dell'acquirente. Questa struttura ti attribuisce la posizione di beneficiario della copertura, e quindi la possibilità di rivolgerti direttamente alla compagnia senza dover prima ottenere una condanna del costruttore. È la differenza decisiva rispetto a una comune polizza di responsabilità civile.
In pratica significa che l'estinzione della società costruttrice non estingue il tuo diritto all'indennizzo. La compagnia potrà contestare che il difetto rientri nella copertura, che sia preesistente, che derivi da manutenzione carente: sono discussioni tecniche. Non potrà invece opporti che il contraente non esiste più.
Se la compagnia rifiuta o offre un importo che non copre il ripristino, i passaggi sono due. Il primo è il reclamo formale alla funzione dedicata dell'impresa assicurativa, con termine di riscontro previsto dalla normativa di settore e possibilità di successivo interpello all'autorità di vigilanza per i profili di condotta. Il secondo è l'azione giudiziale, di norma preceduta da un accertamento tecnico che quantifichi il danno in contraddittorio.
Attenzione a distinguere le due figure che vengono spesso confuse. La polizza indennitaria decennale ti indennizza direttamente. La polizza di responsabilità civile decennale postuma, che alcune imprese sottoscrivono in aggiunta, copre invece la responsabilità del costruttore verso terzi e non sempre attribuisce al danneggiato un'azione diretta. Prima di impostare la richiesta, verifica quale delle due hai davanti.
E se la polizza non è mai stata stipulata?
Succede, soprattutto per gli atti meno recenti. Se il tuo rogito è successivo al 16 marzo 2019 e la polizza non ti è stata consegnata, il contratto è nullo e la nullità può essere fatta valere unicamente da te. È una tutela forte, ma va valutata con freddezza: far cadere l'acquisto di casa non è quasi mai la soluzione che desideri, e la scelta va ponderata insieme a un legale.
Per gli atti anteriori, la mancata consegna resta un inadempimento del costruttore all'obbligo di legge, fonte di responsabilità contrattuale e quindi di risarcimento del danno. Il danno coincide, in linea di principio, con l'indennizzo che avresti ricevuto se la polizza fosse esistita. Il problema pratico è che quel risarcimento va chiesto proprio al soggetto che non esiste più.
Restano allora le altre controparti. L'art. 1669 c.c. consente di agire, secondo la giurisprudenza, anche verso il progettista e il direttore dei lavori che abbiano concorso al difetto, e questi professionisti sono di norma coperti da una propria polizza di responsabilità civile professionale. Nella maggior parte dei casi in cui il costruttore è sparito, è questa la strada che porta a un risultato.
Il costruttore cancellato dal registro imprese
La cancellazione dal registro delle imprese determina l'estinzione della società, ma non fa evaporare i rapporti pendenti. I creditori sociali insoddisfatti possono agire nei confronti dei soci, nei limiti di quanto questi hanno riscosso in base al bilancio finale di liquidazione, e nei confronti dei liquidatori se il mancato pagamento è dipeso da loro colpa.
C'è inoltre una regola processuale utile: la domanda proposta entro un anno dalla cancellazione può essere notificata presso l'ultima sede della società. Superato quell'anno, la notifica va fatta ai soci e agli eventuali liquidatori individuati con visura camerale storica, documento da procurarsi all'inizio e non a metà percorso.
Se invece la società è stata assoggettata a liquidazione giudiziale, la strada individuale si chiude e si passa all'insinuazione al passivo, con i tempi e i limiti di soddisfazione propri della procedura. Anche in questo caso, però, la polizza indennitaria resta azionabile in via autonoma verso la compagnia: non è un credito verso la procedura, è un diritto tuo verso l'assicuratore.
Un esempio concreto
Hai comprato nel 2021 un appartamento in una palazzina i cui lavori risultano ultimati nel novembre 2019. Nella primavera del 2026 si distacca una porzione di intonaco del cornicione, circa 2,3 metri quadri, e l'amministratore fa installare una rete di protezione per 1.480 euro. Cerchi il costruttore e scopri che la società è stata cancellata dal registro delle imprese diciotto mesi fa.
La prima verifica riguarda il tempo. La copertura decorre dall'ultimazione dei lavori, quindi la finestra decennale scade nel novembre 2029: sei ampiamente dentro, anche se dal tuo rogito sono passati cinque anni. Nelle premesse dell'atto trovi il richiamo a una polizza indennitaria decennale con numero e compagnia, e il notaio ti rilascia copia dell'allegato.
Denunci il sinistro entro tre giorni dalla constatazione, con una comunicazione sintetica, e la integri dodici giorni dopo con la relazione del tuo tecnico: il distacco dipende da una posa dell'intonaco senza adeguato aggrappaggio sul supporto, il ripristino dell'intero cornicione costa 18.900 euro. Il perito della compagnia riconosce il difetto ma applica uno scoperto del 10 per cento e contesta 3.400 euro di opere ritenute migliorative.
Qui si apre il bivio. La prima strada è accettare l'offerta netta, chiudere in tempi brevi e finanziare la differenza con il fondo condominiale. La seconda è contestare la quantificazione con un reclamo formale e, se non basta, promuovere un accertamento tecnico preventivo che chiami anche il direttore dei lavori e il progettista, i cui assicuratori professionali possono concorrere. La scelta dipende dall'entità della differenza e dal tempo che il condominio è disposto ad attendere.
L'errore da non fare: far eseguire il ripristino prima che il perito della compagnia abbia effettuato il sopralluogo. La riparazione anticipata rende impossibile l'accertamento e offre all'assicuratore un argomento per contestare l'indennizzo. Lo scenario descritto è illustrativo: importi, clausole ed esiti dipendono dal testo di polizza e dal caso concreto.
I termini che governano la polizza decennale
- Ultimazione dei lavoriDecorrenza della coperturaNon dal rogito: se hai comprato dopo, gli anni residui di garanzia sono meno di dieci.
- 3 giorni dalla conoscenzaAvviso del sinistro all'assicuratoreTermine generale di legge, salvo il diverso e di regola più ampio termine indicato in polizza.
- 60 giorni dalla scopertaDenuncia del difetto ex art. 1667 c.c.Corre in parallelo e va rispettato per non perdere la garanzia contrattuale verso l'appaltatore.
- 1 anno dalla scopertaDenuncia del grave difetto ex art. 1669 c.c.Va inviata a costruttore, direttore dei lavori e progettista, indipendentemente dalla pratica assicurativa.
- 2 anni dal sinistroPrescrizione dei diritti da contratto di assicurazioneScorre durante la trattativa con la compagnia: va interrotta con atti scritti o con l'azione.
- 10 anni dall'ultimazioneChiusura della finestra decennaleOltre questo limite né la polizza né l'art. 1669 c.c. offrono più copertura.
Domande frequenti
La polizza vale anche se ho comprato da un privato e non dal costruttore?
La polizza indennitaria segue l'immobile ed è destinata a beneficiare l'acquirente dell'unità. Se hai acquistato da un privato che l'aveva ricevuta al rogito, verifica che il trasferimento del beneficio sia stato menzionato negli atti. In parallelo puoi comunque agire ex art. 1669 c.c. verso il costruttore come avente causa.
Da quando decorrono i dieci anni di copertura?
Dalla data di ultimazione dei lavori indicata in polizza, non dalla data del tuo acquisto. È un dato da verificare subito sul certificato assicurativo, perché determina quanti anni di garanzia hai effettivamente davanti e quindi l'urgenza con cui muoverti. Se hai comprato a distanza di anni dalla fine del cantiere, il residuo può essere sensibilmente inferiore.
Ho denunciato il sinistro in ritardo: ho perso tutto?
Non necessariamente. La perdita del diritto all'indennità è prevista quando l'obbligo di avviso è violato dolosamente; se l'omissione è colposa, l'assicuratore può ridurre l'indennità in ragione del pregiudizio che ne ha subito. Va comunque documentato quando hai avuto effettiva conoscenza del sinistro.
Il rogito non menziona alcuna polizza: significa che non esiste?
Non è detto. Chiedi copia integrale dell'atto con gli allegati al notaio rogante o all'archivio notarile, verifica i fascicoli condominiali e sentiti con gli altri acquirenti dello stesso edificio, perché per il fabbricato la polizza è unica. Solo dopo queste verifiche si può concludere che non sia stata stipulata.
Che differenza c'è tra polizza indennitaria e polizza di responsabilità civile decennale?
La prima indennizza direttamente l'acquirente beneficiario ed è quella prevista dall'art. 4 del D.lgs. 122/2005. La seconda copre la responsabilità del costruttore verso i terzi e non sempre attribuisce al danneggiato un'azione diretta verso la compagnia. Prima di impostare la richiesta, verifica quale hai a disposizione.
L'assicuratore contesta che il difetto sia grave: come si risolve?
È una questione tecnica, non giuridica, e si affronta con la perizia. Se la posizione della compagnia resta distante da quella del tuo tecnico, l'accertamento tecnico preventivo consente di far verificare causa ed entità in contraddittorio, con una relazione utilizzabile anche nell'eventuale giudizio successivo.
Posso agire contemporaneamente contro l'assicuratore e contro il direttore dei lavori?
Sì, e nella pratica è spesso la scelta ragionevole quando il difetto ha origine progettuale o di controllo del cantiere. Le due posizioni sono autonome: l'indennizzo assicurativo e la responsabilità professionale rispondono a titoli diversi, ferma restando l'impossibilità di ottenere due volte lo stesso ristoro.
La polizza copre anche i danni ai mobili e il trasloco temporaneo?
Di regola no. La copertura riguarda i danni materiali e diretti all'immobile e, nei limiti previsti, i danni a terzi. Le conseguenze indirette come arredi, disagio e sistemazione temporanea rientrano solo se espressamente contemplate: è uno dei punti da controllare nel testo di polizza prima di quantificare la richiesta.
Il passo successivo
Se il costruttore non esiste più, la prima cosa da fare non è rassegnarsi ma cercare la polizza: rogito, notaio, amministratore di condominio e altri acquirenti dello stesso edificio. Contattaci dalla pagina contatti portando il rogito completo di allegati, le fotografie datate del difetto e, se ce l'hai, la relazione del tuo tecnico: verifichiamo quali coperture sono attivabili e con quali termini.
Se non hai ancora fatto accertare la causa del difetto, leggi anche la guida all'accertamento tecnico preventivo: è lo strumento che permette di quantificare il danno in contraddittorio quando la compagnia contesta l'origine del problema.
Questo contenuto ha finalità informative e non sostituisce una consulenza legale sul caso concreto. Aggiornato ad agosto 2026 sulla base della normativa e della giurisprudenza vigenti.
